Controlling Kostenmanagement im Bereich der Logistikimmobilien

Mit einem Kostenmanagement bei Logistikimmobilien kann der Logistiker viel Geld sparen. Der folgende Beitrag deckt die zum Teil erheblichen Einsparpotenziale bei den Nebenkosten auf und zeigt, wie sie am besten genutzt werden können.

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Auf den ersten Blick könnte man zum Ergebnis kommen, dass ein effektives und effizientes Kostenmanagement erst dann zu implementieren ist, wenn die Logistikimmobilie sozusagen unter Dach und Fach ist. Allerdings wissen Profis, dass der Einsatz von Kostenmanagementinstrumenten erst nach der Fertigstellung der Immobilie zu spät kommt. Denn zu diesem Zeitpunkt sind bereits grundlegende Entscheidungen getroffen worden, die oft auch strategischen Charakter haben. Strategisch beispielsweise deshalb, weil die Immobilie die unterschiedlichsten Anforderungen der Kunden erfüllen muss.

Ist erst einmal eine Immobilie angemietet oder gar gekauft, sind die Fixkosten zu schultern. Deshalb ist es in vielen Ländern zwingend notwendig, dass man sich Expertise von außen holt, falls die Kompetenz im eigenen Hause nicht zur Verfügung steht.

Diese Notwendigkeit gilt zum Beispiel für den nach wie vor stark wachsenden Logistikmarkt in China. Erhebliche Kosten können beispielsweise dadurch entstehen, dass die Auftragnehmer mit der geplanten Immobilie nicht pünktlich fertig werden. Denn China ist auch dafür bekannt – so die Erfahrungen der Immobilienexperten – dass die Entscheidungsprozesse schleppend sind.

Folge: Die Entwicklung von Unternehmen kann dadurch ernsthaft behindert werden. Deshalb gilt für den Logistikmarkt in China, dass man sich eines Immobilienserviceproviders bedient, der einen internationalen Ruf genießt. Denn erschwerend kommt hinzu, dass die Fläche in China zwar riesig ist, nämlich um 75% größer als in Kontinentaleuropa, jedoch Gewerbeflächen knapp sind. Gründe: Es gibt in China kein Privateigentum, das für die Errichtung von Logistikimmobilien genutzt werden könnte. Deutsche Unternehmer, die eine Logistikfläche behallen wollen, sind auf die Zentralregierung in Beijing angewiesen. Denn nur die Politik kann Flächen für die Bebauung für Distributionszentren zur Verfügung stellen.

Zusätzliche Kosten können leicht vermieden werden

Viel Geld können deutsche Logistik-unternehmen, die in China Fuß fassen wollen, auch dadurch sparen, dass sie beim Vertragsmanagement aufpassen. Zu empfehlen ist deshalb ein internationaler Standardmietvertrag, wenn eben gemietet und kein Eigentum an dem Objekt erworben werden soll. Dieser Mietvertrag sollte eine verbindliche Schiedsklausel beinhalten. Dadurch kann das international ausgerichtete Logistikunternehmen viel Geld und Zeit sparen, wenn Rechtsstreitigkeiten zwischen dem Vermieter und Mieter nicht vor den zuständigen Gerichten in China ausgetragen werden müssen.

Das Vertragsmanagement hat weiterhin große Bedeutung, wenn keine zusätzlichen Kosten produziert werden sollen. Deshalb ist die Mietvertragsdauer stets an die Dauer des Kundenkontraktlogistikvertrages zu koppeln. Das Ziel kann dabei nur heißen, back to back. Alternative: Der Kunde erstattet dem Logistiker – sollte der Vertrag vorzeitig von ihm aufgelöst werden – die noch nicht verdienten Abschreibungen. Eine entsprechende vertragliche Lösung ist dann natürlich obligatorisch.

Immer wieder ist aus der Praxis zu erfahren, dass die Besorgung eines auskömmlichen Versicherungsschutzes Schwierigkeiten bereitet. Wie wichtig dieses Segment im Zusammenhang mit einer Immobilie ist, zeigt die Tatsache, dass beispielsweise ein Immobilienuntergang durch Feuer Existenz gefährdende Wirkungen entfalten kann, wenn eben auskömmlicher Deckungsschutz nicht besteht. Deshalb sollte der Logistiker des Distributionscenters unbedingt einen international tätigen Versicherungsmakler einschalten. Dieses Engagement gewährleistet, dass der benötigte Deckungsschutz zu angemessenen Kosten eingekauft werden kann.

Praxistipp: Bevor der Kauf- oder Mietvertrag für eine Logistikimmobilie unterschrieben wird, sollte der Versicherer des Logistikers klarstellen, ob er für dieses Objekt grundsätzlich Deckungsschutz gewährt. Denn es kann passieren, dass der Versicherer nein sagt. Möglich ist auch, dass die Versicherungsgesellschaft zwar prinzipiell Deckung gewähren würde, jedoch nur unter der Realisation von Auflagen. Dies könnte zum Beispiel eine Sprinkleranlage sein, die von vielen Feuerversicherern verlangt wird. In einem solchen Stadium besteht dann aus Sicht des Distributionslogistikers die Möglichkeit, beispielsweise den Vermieter an den Kosten der Investition zumindest zu beteiligen.

Im Idealfall übernimmt der Vermieter sogar den gesamten Betrag. Grundsätzlich ist das gesamte Thema Standortsicherheit ein Bereich, der sich auf die Höhe der Prämie auswirkt. Deshalb mag ein vermeintlich günstigerer Mietpreis unter dem Strich sich doch nicht auszahlen, weil auf der anderen Seite ein Vielfaches an zusätzlichen Versicherungskosten aufzubringen ist.

Die Immobilienqualität trägt zum Unternehmenserfolg bei

Jeder Distributionslogistiker weiß, dass die Qualität der Immobilien zum Unternehmenserfolg beiträgt. Letztlich ist das Objekt außer dem Personal, um nur zwei Instrumente zu nennen, sogar eine Schlüssel-größe.

Deshalb sind die Objekte – bevor der Vertrag unterschrieben wird – sehr genau zu analysieren. Defekte Dächer, unebene Hallenböden oder unzureichende Rangierflächen können dazu führen, dass die Logistikimmobilie teils oder gänzlich uninteressant wird. Praxistipp: Das Objekt sollte vor Ort genau in Augenschein genommen und geprüft werden. Denn Hochglanzbroschüren vermitteln oft nur scheinbar die passende Problemlösung.

Viel Geld können potenzielle Käufer von Logistikimmobilien auch dadurch sparen, indem sie sich im Rahmen der Planung genau überlegen, welche Anforderungen das Objekt erfüllen muss. Eine entscheidende Frage ist dabei, ob es wirklich ein Premiumobjekt sein muss. Denn eines ist klar: Je hochwertiger die Halle, desto teurer ist sie auch.

Nicht nur im privaten Bereich, sondern besonders auch im gewerblichen Immobiliensektor wird die „zweite Miete“ nach wie vor in ihrer Bedeutung für das Kostenmanagement unterschätzt. Aber es gibt andererseits eine Reihe von positiven Beispielen, die den Erfolg nicht missen lassen. Beispielsweise sparen die Betreiber eines Frischedienstzentrums im deutschen Bingen durch die Nutzung von Abwärme der Kälteanlagen 35 000 Euro Heizkosten per annum ein.

Das kurz vor der Vollendung stehende „John-Lewis“-Logistikzentrum im Magna Park Milton (England) profitiert von einem Konzept, das jährlich nicht weniger als 800 000 Liter Wasser einsparen wird. Dies wird dadurch möglich, dass das anfallende Regenwasser in Wassertanks zwischengespeichert wird. Anschließend wird diese Ressource gereinigt und gefiltert. So kann dieses Wasser für die WC-Spülung und für die Bewässerung der Grünanlagen verwendet werden.

Kostensenkungspotenziale werden häufig nicht erkannt

Das dritte Praxisbeispiel zeigt, wie sich pro Jahr 350000 Euro Stromkosten bei einer zirka 60000 m² großen Lagerhalle in Milton Keynes (England) einsparen lassen. Auf dem Hallendach sorgen solarthermische Vakuumröhren-Kollektormodule für die Wassererwärmung, und für die Beleuchtung werden T8-Leuchtstofflampen verwendet. Zusätzliche Oberlichter, die mehr Tageslicht in die Hallen lassen, tragen ebenfalls zum geringeren Stromverbrauch bei. Schließlich werden für eine optimale Steuerung des Energiebedarfs Bewegungsmelder eingesetzt.

Experten sind sich einig: Je nach Konzeption und Anzahl der Maßnahmen lassen sich die Energiekosten einer Logistikimmobilie um bis zur Hälfte reduzieren. Das Problem zeigt sich in der Praxis nicht so sehr in der Realisation der Möglichkeiten, Betriebskosten einzusparen. Vielmehr liegt das Problem darin, dass Kostensenkungspotenziale vom Management häufig nicht erkannt oder zumindest unterschätzt werden.

Logistikimmobilien werden nicht nur in Deutschland und China, sondern künftig auch noch in Osteuropa zunehmend an Bedeutung gewinnen. Damit behält auch das Kostenmanagement seine signifikante Relevanz. Unstrittig ist unter den Lagerlogistikern, dass mit einer gekauften oder gemieteten Kontraktlogistikimmobilie gute Ergebnisse erzielt werden können, wenn auf allen Ebenen der Immobilie ein vernünftiges Kostenmanagement implementiert wird, das stark von großer Effektivität und Effizienz geprägt ist.

Eckhard Boecker ist freier Journalist in 24629 Kisdorf.

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