Hoch hinaus Mehrstöckige Logistikzentren gegen die Flächenknappheit

Von Sönke Kewitz

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Flächenknappheit und hohe Immobilienpreise sind ständige Herausforderungen der modernen Logistik. Eine Lösung bieten mehrstöckige Logistikzentren. Wie diese am nachhaltigsten und effizientesten realisiert werden können, zeigt sich am Beispiel des neu entwickelten Logistikzentrums von P3 in Italien, das mit der BREEAM-Zertifizierung „Exzellent“ ausgezeichnet wurde.

Wo steht geschrieben, dass Logistikimmobilien nur ebenerdig gut funktionieren? Mehrstöckige DC sind Lösungen im Kampf gegen Flächenknappheit und hohe Quadratmeterpreise.
Wo steht geschrieben, dass Logistikimmobilien nur ebenerdig gut funktionieren? Mehrstöckige DC sind Lösungen im Kampf gegen Flächenknappheit und hohe Quadratmeterpreise.
(Bild: Bonsales - stock.adobe.com)

Wer sich mit Logistik beschäftigt, muss sich auch mit Flächenmangel auseinandersetzen, denn der E-Commerce boomt und beansprucht immer mehr Raum. Aber auch in anderen Industrien wächst der Flächenbedarf. So verzeichnet zum Beispiel die Automobilbranche durch ihren Ausbau der E-Mobilität eine gesteigerte Nachfrage. Im Jahr 2021 erreichte der Flächenumsatz von Industrie- und Logistikimmobilien in Deutschland mit knapp 3 Millionen Quadratmetern ein Rekordhoch. Dies spiegelte sich auch in den Mieten wider, die durchschnittlich um knapp 8 Prozent gestiegen sind.

Die Nähe zu den Städten gewinnt zudem an Bedeutung. Verlässlicher, flexibler und vor allem schneller, das sind die Kundenwünsche von heute an den Onlinehandel. Mit mehr Distributionszentren auf der letzten Meile können Logistik und Unternehmen diese Ansprüche erfüllen. Doch der verfügbare Platz in Ballungsräumen wird geringer. Notwendig ist ein Perspektivenwechsel: Der Blick sollte nicht nach links oder rechts gehen, sondern nach oben.

Andere Länder, andere Bauweisen

Der Anblick mehrstöckiger Logistikzentren ist in Deutschland noch eine Rarität. Man baut gerne das, was man kennt. Dazu kommen die hohen Kosten für Genehmigung, Planung und Konstruktion eines solchen Projektes. Doch im Hinblick auf die steigenden Grundstückspreise wird ein Umdenken zunehmend unabdinglich. Speziell in München oder im Rhein-Ruhr-Gebiet müssen Entwickler künftig verstärkt mehrstöckige Lagermöglichkeiten schaffen.

Ein Paradebeispiel, wie dies funktionieren kann, ist der asiatische Markt. Hier sind die Logistik-Tower schon lang nicht mehr wegzudenken und erreichen teilweise über 20 Stockwerke. Manche davon fügen sich sogar nahtlos ins Stadtbild ein. In diesem Markt hat eine Umfrage des Immobiliendienstleisters CBRE ergeben: Mehr als die Hälfte von fast 100 hochrangigen Entscheidungsträgern geht davon aus, dass sich ihre Anforderungen an Gebäude in Zukunft in Richtung mehrstöckiger Einrichtungen verändern werden, um die Effizienz und die Umschlagskapazität zu erhöhen.

Je höher, desto schwieriger

Irgendwann ist der Punkt gekommen, an dem der Weg in die Vertikale rentabler ist als in die Horizontale – nicht nur im Hinblick auf die Finanzierung, sondern auch auf die Nachhaltigkeit der Immobilie. Das Thema Nachhaltigkeit spielt in der mehrgeschossigen Logistik eine wichtige Rolle. Durch diese Konstruktion beanspruchen Immobilien weniger Platz und vermeiden daher die zunehmende Flächenversiegelung naturbelassener Gebiete.

Das von P3 im italienischen Castelguglielmo entwickelte Logistikzentrum wurde sogar mit der BREEAM-Zertifizierung „Exzellent“ ausgezeichnet.
Das von P3 im italienischen Castelguglielmo entwickelte Logistikzentrum wurde sogar mit der BREEAM-Zertifizierung „Exzellent“ ausgezeichnet.
(Bild: P3)

Die verdichtete Bauweise erfordert jedoch den Einsatz neuester Technologien, sei es in der Konstruktion oder in der Automatisierung. Ein anschauliches Beispiel hierfür ist das von P3 entwickelte mehrstöckige Distributionszentrum im italienischen Castelguglielmo (Venetien). Wie bei vielen dieser Immobilien hat sich hier ein Kunde aus dem E-Commerce angesiedelt. Die rund 190.000 Quadratmeter große Immobilie unweit von Venedig hat vier Stockwerke und erhielt durch die Umsetzung von entsprechenden Nachhaltigkeitsmaßnahmen die BREEAM-Zertifizierung „Sehr gut“. Ein weiteres ambitioniertes Projekt ist ein ebenfalls vierstöckiges Distributionszentrum im italienischen San Salvo, das die BREEAM-Zertifizierung „Exzellent“ erhielt.

Diese Höhe kommt jedoch mit Herausforderungen. Eine neue Bauweise und damit auch ein klares Umdenken sind gefordert. Dies bezieht sich besonders auf die lichte Höhe und die mit mehreren Stockwerken einhergehende Deckenlast. Auch Rampen sind in einer komplett neuen Dimension zu denken, damit die Ladefahrzeuge bequem jede Etage erreichen können. Bei manchen Konstruktionen kringeln sich diese wie ein Schneckenhaus über jedes Stockwerk, bei anderen sind sie zum Beispiel diskretere Steigungen an den Seiten des Gebäudes. Ein oder mehrere Kunden können diese Etagen anschließend in Anspruch nehmen.

Innovation bedeutet Veränderung

Aufgrund dieser genauen Planung ist die ständige Überwachung des Projekts während der Errichtung eines solchen Gebäudes unerlässlich. Insbesondere die Phasen der Grundstücksübertragung sowie der lange Weg der Genehmigungs- und Rechtsverfahren und die Planung des Gebäudes legen – buchstäblich – den Grundstein. Planer müssen ein besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen legen. Aufgrund der Mehrgeschossigkeit des Gebäudes müssen ausreichende Fluchtwege und ein Notfallsystem gewährleistet sein.

Auch die interne Energieeffizienz des Gebäudes ist von großer Bedeutung. Experten entwarfen ein Konzept für die Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen der P3-Immobilien, sodass sie über alle Etagen hinweg durch ein intelligentes Gebäudemanagementsystem gesteuert werden können und unnötigen Energieverbrauch vermeiden. Zu dieser Energieeffizienz tragen auch die Solarzellen auf dem Dach und der Zugang zu Ladestationen für Elektrofahrzeuge bei.

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All diese Aspekte erfordern jedoch ein erhöhtes Investitionsvolumen. Zusätzliche Baukosten sind erforderlich – und das auf ohnehin teurem Grund und Boden. Dieser Umstand schreckt bereits viele Investoren und Entwickler im Planungsprozess ab. Das muss es aber nicht. Die Tatsache, dass sich hohe Nachhaltigkeitsstandards bewährt haben, ist längst kein Geheimtipp mehr. Biodiversität wird ebenso gefördert wie Effizienz. Mehrgeschossige Logistik ist somit aus ökonomischer und ökologischer Sicht eine Investition in die Zukunft.

Logistik-Skylines in Deutschland

Können wir also bald mit einer Skyline von Logistikimmobilien in Deutschland rechnen? Das wird nur die Zeit zeigen. Zweifellos wird der Bau von eingeschossigen Logistikimmobilien in den nächsten Jahren weiterhin stark dominieren. Dagegen ist auch nichts einzuwenden, zum Beispiel im Hinblick auf die Erschließung von Brownfields oder den steigenden Nachhaltigkeitsstandards der Immobilien. Verantwortungsvolle Entwickler bauen schon heute die Zukunft, damit diese Immobilien viele Jahre bestehen und alte Schadstoffe durch veraltete Bauweisen reduziert werden. Aber der Platz ist immer begrenzt. Irgendwann ist das Bauen in die Höhe keine Option mehr, sondern eine Notwendigkeit.

Gleichzeitig ist es aber auch eine Notwendigkeit mit vielen Vorzügen. Ein ironischerweise oft übersehener Vorteil ist die hohe Sichtbarkeit der Immobilie. Ihre Fassade bietet optimalen Raum für die Selbstvermarktung. Und zwar nicht in plakativer Litfaßsäulenmanier, sondern durch Design und Innovation, wie bei einem Wolkenkratzer. Gleichzeitig ermöglichen die Immobilien einen effizienteren und nachhaltigeren Warenfluss. Und so kann es durchaus sein, dass wir – nicht in den nächsten Jahren, aber vielleicht in den nächsten Jahrzehnten – eine Skyline von Logistikimmobilien zu Gesicht bekommen.

* Sönke Kewitz ist Geschäftsführer der P3 Logistic Parks GmbH in 60325 Frankfurt am Main, Tel. +49 69 90500330, soenke.kewitz@p3parks.com

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