Logistik Logistikimmobilien auf dem Prüfstand

Autor / Redakteur: Ingo Steves / Dipl.-Betriebswirt (FH) Bernd Maienschein

Die Nachfrage nach modernen Logistikimmobilien ist in Deutschland nach wie vor ein Dauerthema. Dabei geht es längst nicht mehr nur um die Nutzer, die nach geeigneten Lagerflächen suchen. Auch für Investoren werden Logistikimmobilien zunehmend attraktiver.

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Ein lohnendes Geschäft ist eine Logistikimmobilie jedoch nach wie vor erst dann, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllt. Dies gilt für Nutzer wie für Investoren.

Doch wie muss die Immobilie gebaut sein, an welchem Standort, welche Qualitätsmerkmale muss sie vorweisen und wie sieht es mit der Nachhaltigkeit aus? Diese Kriterien sollten vor jeder Entscheidung mit einbezogen werden, damit sich der Interessent sicher sein kann, dass die gefragte Immobilie auch langfristig wertvoll ist – ja sogar an Wert gewinnt.

Die Standortfrage ist bei der Wahl der richtigen Logistikimmobilie immer noch das A und O. Die Globalisierung der Produktionsstätten und Güterströme hat zu veränderten Transportwegen geführt. Deshalb ist eine gut durchdachte Standortanalyse notwendig, um Transportzeiten und -kosten so gering wie möglich zu halten und die räumliche Nähe zu Produzenten und Konsumenten zu gewährleisten.

Man unterscheidet dabei zwischen Makro- und Mikroanalyse. Bei der Makroanalyse werden Standorte nach ihrer Nähe zu Ballungszentren evaluiert sowie nach Entfernungen zu den unterschiedlichen Verkehrswegen. Die Mikroanalyse betrachtet dagegen den Standort selbst. Typische Untersuchungskriterien sind unter anderen: ein möglicher 24-Stunden-Betrieb, Anzahl der Arbeitskräfte vor Ort, verfügbare Expansionsflächen, vorhandene Autobahnabfahrt und ob es sich um eine Umgebung mit oder ohne Wohngebiete handelt.

Aus Sicht der Investoren gibt es sechs Schlüsselfaktoren, die den idealen Standort einer Logistikimmobilie bestimmen: trimodale Anbindung, Logistikagglomeration vor Ort, ein Logistik-affiner Standort, Grundstücksreserven, bestehendes Baurecht und Möglichkeit des Aufbaus eines Logistikparkkonzeptes.

Schlüsselfaktoren für den Wert von Logistikimmobilien

Doch natürlich ist nicht nur die geographische Lage relevant, sondern auch das Grundstück selbst. Die Untersuchungskriterien, die sich positiv auf eine Standortanalyse auswirken, sind zahlreich: Wie ist die Bodenbeschaffenheit – vor allem im Hinblick auf die Belastbarkeit – und ist der Untergrund eben und frei von Kontaminierungen?

Zudem sollte ausreichend Platz für Andienung, Rangierfläche und Stellplätze vorhanden sein sowie ein befestigter Rampenbereich. Nicht zuletzt sollten die Büroflächen im Verhältnis zur Logistikfläche nicht mehr als 5% betragen.

Die ideale Logistikimmobilie

Die Ansprüche an die Logistikimmobilie sind heute höher denn je. So muss sie je nach Art und Verwendungszweck den unterschiedlichsten Anforderungen der Nutzer entsprechen. Grundsätzlich wird dabei zwischen zwei Hallentypen unterschieden: den Standard Warehouses (Distributionshallen) und den so genannten Cross Dock Facilities (Umschlagshallen). Für beide Immobilien gibt es Idealmaße, deren Einhaltung ein breites Nutzungsspektrum garantiert.

Die Standard Warehouses dienen vornehmlich der Distribution, Kommissionierung und Bestandshaltung. Sie sollten über Heizungsmöglichkeiten verfügen, um die Lagerung unterschiedlichster Güter zu ermöglichen.

Hinsichtlich der erforderlichen Größe sind lichte Hallenhöhen von 10 bis 12 m und eine Lagertiefe von 90 bis 120 m ideal. Hallen mit einer solchen Höhe bieten beispielsweise genügend Platz für das Aufstellen von Regalsystemen.

Ein weiterer Faktor ist die Anzahl der Sektionaltore mit Überladebrücken. Ein modernes Warehouse sollte im Idealfall eine Überladebrücke je 1000 m² besitzen und pro 10 000 m2 ein ebenerdiges Hallentor.

Rascher Weitertransport für die Gestaltung der Logistikimmobilien wichtig

Die Cross Dock Facilities dienen dem Aufteilen und Sortieren der Ware aus dem Fernverkehr in die regionale Verteilung. Da es dort keine Bestandshaltung gibt, ist in der Regel keine Heizung nötig, was Kosten spart. Auch die Hallenhöhe und -breite kann deshalb geringer als bei den Standard Warehouses ausfallen.

Die technische Ausstattung einer solchen Halle richtet sich ganz nach dem umgeschlagenen Gut. So sind bei Stückgutversendungen spezielle Förderanlagen mit Unterflurketten oder automatische Sortieranlagen sinnvoll. Wie bei seinem großen Bruder, dem Warehouse, ist die Anzahl der Sektionaltore und ihre Kompatibilität für unterschiedliche Fahrzeuge wichtig — vielleicht noch mehr —, da die Ware in den Cross Dock Facilities nicht lange gelagert, sondern rasch weitertransportiert wird.

Ein weiteres Logistikkonzept ist in den vergangenen Jahren für Investoren interessant geworden: der Logistikpark. Er vereint unterschiedliche Logistikimmobilien an einem Ort und bietet Raum für Synergien.

Logistikparks vereinen unterschiedliche Logistikimmobilien

So können die ansässigen Unternehmen leichter miteinander in Kontakt treten und Kapazitäten wie Hallenraum, Equipment und sogar Personal austauschen, wenn dies einmal kurzfristig nötig sein sollte. Durch die Bündelung von Energie- und Telekommunikationsdienstleistungen lassen sich zudem für alle Nutzer Kosten sparen. Auch die Ansiedlung von mehreren Unternehmen aus einer Branche kann nützliche Effekte bringen, so zum Beispiel für die Einrichtung von gemeinsam genutzten Automatisierungslagern.

Ein Faktor, der beim Bau einer Logistikimmobilie nicht vergessen werden sollte, ist die Sicherheit. Sie steht derzeit bei Logistikdienstleitern ganz oben auf der Agenda. Besonders in der Luftfracht, aber auch für andere Logistikimmobilien mit starkem Warenumschlag gelten hohe Sicherheitsstandards.

Sind zusätzlich Umzäunung, Sicherheitsschleusen für das Personal und Röntgenanlagen zum Durchleuchten von Frachtgut notwendig, können die Baukosten leicht um bis zu 5% steigen. Hier muss also genau kalkuliert und abgewogen werden, soll die Immobilie noch wirtschaftlich sein.

Thema Nachhaltigkeit gewinnt bei Logistikimmobilien an Bedeutung

Neben den pragmatischen Überlegungen spielt auch das Thema Nachhaltigkeit eine entscheidende Rolle bei der Bewertung einer Logistikimmobilie. Doch nicht jeder versteht das gleiche unter dem Begriff. Während Investoren mit Nachhaltigkeit vor allem die Drittverwendbarkeit meinen, geht es Unternehmen hauptsächlich um Betriebskosteneinsparungen.

Dies geht auch mit der Umweltverträglichkeit einer Immobilie einher, einem Kernaspekt beim Thema Nachhaltigkeit. Bewertet wird die Reduzierung der CO2-Emissionen, der Energiekosten, des Wasserverbrauchs und der Betriebskosten. Nicht zuletzt ist die Qualität ein Nachhaltigkeitsmerkmal – also der Einsatz hochwertiger Baumaterialien, Isolierungen und die Implementierung neuester technischer Standards.

In einer 25 000 m2 großen Halle im Gazeley Magna Park Kassel wurde beispielsweise eine Dachtragkonstruktion mit Holzleimbindern verwendet, die nicht nur optisch etwas hermacht, sondern auch die CO2-Bilanz verbessert. Ein Eco-Volt-System erspart dem Nutzer zudem bis zu 20% der Stromkosten.

Ein weiteres Beispiel: Eine spezielle Wärmedämmung in Kombination mit energieeffizienten, gasbefeuerten Dunkelstrahlern, wie im Gazeley Magna Park Rhein-Main eingesetzt, hilft Heizkosten sparen. Nachhaltigkeit bedeutet eben auch, langfristig zu planen und so zu bauen, dass die Immobilie auch in zehn Jahren noch aktuellen Qualitätsstandards entspricht.

Doch ist Nachhaltigkeit nicht zuletzt auch eine Imagefrage. Viele Unternehmen überprüfen, ob die Logistikimmobilie, in die sie investieren wollen, zu ihrer CSR-Agenda (Corporate Social Responsibility) passt. Eine Halle, die heute lediglich die minimalen Anforderungen der gesetzlichen Vorschriften zur Energieeffizienz erfüllt, kann langfristig nicht nachhaltig und damit auch nicht rentabel sein.

Dipl.-Kfm. Ingo Steves ist Geschäftsführer von Gazeley Deutschland in 60329 Frankfurt.

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