Logistik-Immobilien

Kauf versus Leasing

10.09.2007 | Autor / Redakteur: Olaf Berger und Christian Schneider / Bernd Maienschein

Ebenerdig befahrbare Hallentore: Konstruktion und Bau von Logistikimmobilien lassen sich von Immobilienentwicklungsgesellschaften im Vergleich zur Eigenerstellung effizienter gestalten. Bild: Prologis
Ebenerdig befahrbare Hallentore: Konstruktion und Bau von Logistikimmobilien lassen sich von Immobilienentwicklungsgesellschaften im Vergleich zur Eigenerstellung effizienter gestalten. Bild: Prologis

Insbesondere seit den 80er Jahren prägen folgende Trends das Wirtschaftsgeschehen: Globalisierung, Kostendruck, Zeitwettbewerb bis hin zur Konzentration auf Kernkompetenzen, Bildung unternehmensübergreifender Kooperationen entlang der Lieferkette sowie Unternehmenszusammenschlüsse. Die Shareholder-Value-Orientierung steht damit im Mittelpunkt der Unternehmensführung.

Wertorientierte Steuerungskonzepte sehen vor, dass die Kosten für das eingesetzte Kapital bei der Erfolgsmessung berücksichtigt werden. Im Unterschied zu traditionellen Erfolgsgrößen wie dem Gewinn oder Umsatzwachstum berücksichtigen diese Konzepte die Vermögensproduktivität. Ein niedriger Vermögenswert in Relation zum Umsatz, Cash-Flow, Betriebsergebnis oder Jahresüberschuss trägt unmittelbar dazu bei, den Unternehmenswert zu erhöhen.

Immobilien bieten stille Reserven

Da insbesondere in Immobilien große Teile des Vermögens gebunden sind, kommt der Entscheidung nach Kauf und Eigenbetrieb oder Leasing beziehungsweise Miete und Outsourcing von Logistikimmobilien eine hohe Relevanz im Rahmen von Konzepten zur wertorientierten Unternehmensführung zu. Welche Potenziale hier noch schlummern, lässt sich ermessen, wenn man sieht, dass der Anteil an Immobilien in Eigenbesitz in den USA bei etwa 25% liegt, in Deutschland hingegen bei 70%. Damit stecken in Deutschland durchschnittlich rund 20% der Bilanzsummen großer und mittelständischer Unternehmen in Immobilien.

Anders als im angelsächsischen Raum wird der Begriff Leasing im Deutschen sehr uneinheitlich verwendet und dient als Sammelbegriff für eine Vielzahl mietähnlicher Geschäfte. Wenn dabei von Leasing gesprochen wird, ist die Vermietung von Investitionsgütern, also auch Logistikimmobilien, gegen ein in Raten zu zahlendes Entgelt gemeint. Der Eigentümer eines Gutes (Leasinggeber) tritt das Nutzungsrecht an einem Objekt während einer gewissen Zeitspanne und gegen eine periodische Zahlung (Leasingrate) einer anderen Partei (Leasingnehmer) ab, ohne dass diese das rechtliche Eigentum am betreffenden Gut erhält.

Der Unterschied zwischen Leasing und Miete liegt meist darin, dass der Leasingnehmer im Unterschied zum Mieter zusätzliche Pflichten übernimmt. Damit liegt zumindest ein Teil der mit dem Eigentum am Leasingobjekt verbundenen Risiken bei ihm, auch wenn das rechtliche Eigentum selbst nicht übergeht. Leasingverträge sind somit atypische Mietverträge.

Operate und Finance Leasing: Bedeutung für die Bilanzierung

Leasing beziehungsweise Miete basiert auf der Idee, dass Unternehmen nicht primär am Eigentum einzelner Produktionsfaktoren interessiert sind, sondern an deren Nutzung. Dabei unterscheidet man Operate und Finance Leasing, je nach Abhängigkeit davon, ob der Leasingnehmer oder der Leasinggeber das maßgebliche Investitionsrisiko übernimmt. Die Abgrenzung dieser beiden Leasingarten ist für die Bilanzierung von erheblicher Bedeutung.

Nach den zunehmend an Bedeutung gewinnenden internationalen Rechnungslegungsstandards basieren die Klassifikation eines Leasingverhältnisses und die Art und Weise der Bilanzierung primär auf folgender Fragestellung: Sind die mit dem Eigentum eines Leasingobjektes verbundenen Chancen und Risiken dem Leasinggeber oder dem Leasingnehmer zuzurechnen?

Werden alle wesentlichen Chancen und Risiken übertragen, handelt es sich um Finance Leasing. Die Folge: Die Bilanzierung liegt beim Leasingnehmer. In allen anderen Fällen handelt es sich um Operate Leasing, das heißt, die Bilanzierung liegt beim Leasinggeber. Nur Operate Leasing bietet damit gegenüber dem Kauf die Möglichkeit, die Bilanz zu verkürzen, die Vermögensproduktivität zu steigern und damit wertorientierte Steuerungsgrößen wie etwa den ROCE (= Return on Capital Employed) zu beeinflussen.

Leasing, genauer gesagt das Anmieten von Logistikimmobilien, kann Potenziale für Industrie, Handel und Logistikdienstleister erschließen. Da Miete beziehungsweise Leasing die Wertschöpfungsstufen Beschaffung/Einkauf und Finanzierung sowie gegebenenfalls Restwertmanagement auf den Vermieter verlagert, kann für den Mieter ein Mehrwert entstehen. Die Voraussetzung: Der Vermieter generiert auf diesen Stufen kumulativ Vorteile und reicht diese zumindest teilweise an den Mieter weiter.

Restwertmanagement: kein Verwertungsrisiko

Hinsichtlich der Finanzierungskonditionen bietet das Leasing von Immobilien gegenüber dem Kauf meist keine Vorteile. In beiden Fällen spielt die Bonität des Käufers beziehungsweise Leasingnehmers die entscheidende Rolle. Die Tatsache, dass beim Leasing noch eine weitere Partei zwischengeschaltet ist, spricht eher dafür, dass die Finanzierungskonditionen beim Leasing schlechter sind.

Jedoch lassen sich bei der Erstellung und beim Restwertmanagement von Logistikimmobilien mitunter erhebliche Vorteile erzielen. So sind Unternehmen heutzutage aufgrund der sich verkürzenden Produktzyklen, des zunehmend aggressiven Wettbewerbs und der sich schnell ändernden Bedeutung von Wirtschaftsräumen – heute Osteuropa und China, morgen Russland und Indien? – gezwungen, auf geografische Veränderungen kurzfristig zu reagieren.

Die Entscheidung für eine Immobilie im Eigenbesitz ist immer lange wirkend und schwer reversibel. Dies gilt insbesondere für Spezialimmobilien, für die es nur einen begrenzten Markt gibt. Eine Immobilienentwicklungsgesellschaft mit detaillierter Marktkenntnis dürfte im Regelfall über Vorteile beim Thema Restwertmanagement verfügen. Das gilt insbesondere dann, wenn es um die Verwertung einer nicht mehr benötigten Immobilie geht. Für den Leasingnehmer verringert sich dadurch das Verwertungsrisiko, beziehungsweise es fällt ganz weg.

Zeitgemäß: Nachhaltigkeit und Umweltschutz

Speziell aber der Konstruktions- und Bauprozess der Logistikimmobilie wird im Regelfall durch eine darauf spezialisierte Immobilienentwicklungsgesellschaft im Vergleich zur Eigenerstellung effizienter und damit auch kostengünstiger abgewickelt werden können. Da es sich hier um die Kernkompetenz des Immobilien-entwicklers handelt, ist zum einen entsprechendes Know-how eher vorhanden, zum anderen dürften im Regelfall durch Bündelungseffekte Einkaufsvorteile realisiert werden können. Zudem spielen bei der Erstellung von Immobilien in jüngster Zeit zusehends Nachhaltigkeit und Umweltschutz eine gewichtige Rolle.

Auch hier bietet das Zurückgreifen auf darauf spezialisierte Immobilienentwickler die Chance, entsprechendes Know-how dafür zu nutzen, durch besonders umwelt- und ressourcenschonende Bauweise Kosten zu sparen, zum Beispiel durch energiesparende Beleuchtungssysteme, Nutzung von Sonnenkollektoren und so weiter. Schließlich übernimmt der Entwickler und Leasinggeber üblicherweise auch die Verwaltung und Instandhaltung beziehungsweise Wartung der Immobilie während der Nutzungsphase. Auch hier ist davon auszugehen, dass eine darauf spezialisierte Gesellschaft eher über das dafür notwendige Know-how verfügt, so dass gegebenenfalls auch in diesem Fall Kostenvorteile generiert werden können.

Immobilienverkauf sorgt für Erhöhung des Cashflows

Im Übrigen kann auch der Verkauf von Immobilien und das daran anschließende Zurückleasen (sale and lease back) eine Alternative sein. Durch Freisetzung von Kapital, das im Anlagevermögen gebunden ist, kann man den Cashflow eines Unternehmens erhöhen. So wirkt ein Verkauf von Immobilien unmittelbar liquiditätserhöhend. Da es aus ökonomischer Sicht unsinnig ist, die aus dem Verkauf generierten Mittel als Kasse zu halten, können entweder verzinsliche Verbindlichkeiten abgebaut oder diese Mittel zinsbringend angelegt werden. Zwangsläufig ergibt sich damit eine Verbesserung von Finanzergebnis, Betriebsergebnis und Jahresüberschuss. Es können sich dadurch auch die Rentabilität und durch eine Verschlankung der Bilanz wertorientierte Steuerungsgrößen verbessern.

Das Leasing von Logistikimmo-bilien kann bei darauf spezialisier-ten Immobilienentwicklungsgesellschaften im Vergleich zum Kauf und zur Eigenerstellung eine attraktive Alternative sein. Zu berücksichtigende Faktoren: Kosten bei der Erstellung und beim Betrieb, Restwertrisiko und Verwertbarkeit der Immobilie am Ende der Nutzungszeit.

Es wird davon ausgegangen, dass das Immobilienleasing in Deutschland weiter an Bedeutung gewinnen wird. Hintergrund: Außer in Ländern wie den USA, Japan, den Niederlanden, Frankreich, Belgien und Groß-britannien wurde nunmehr auch in Deutschland die Gründung von REITs (= Real Estate Investment Trust) rückwirkend zum 1. Januar 2007 möglich. Das Hauptgeschäftsfeld dieser Gesellschaften besteht darin, Immobilien zu besitzen, zu finanzieren und/oder zu verwalten. MM

Olaf Berger ist Vice President Northern Europe bei der Prologis Germany Management GmbH, 40721 Hilden; Dr. Christian Schneider ist Geschäftsführer der Regionalbus Braunschweig GmbH, 38118 Braunschweig

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