Logistikimmobilien Logistik und Produktion unter einem Dach

Der deutsche Markt für Lager- und Logistikimmobilien setzt seine dynamische Entwicklung fort. 2018 erzielte er einen bundesweiten Flächenumsatz von rund 7,2 Mio. m². Das sind 11 % mehr als im Vorjahr. Noch nie zuvor wurden innerhalb eines Jahres so viele Logistikflächen vermietet oder an Eigennutzer verkauft, berichtet Logix, die Initiative Logistikimmobilien. Sie stützt sich auf eine Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

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Linde Material Handling GmbH

Klinkhammer Intralogistics GmbH

Malorg Consulting GmbH

Garbe Industrial Real Estate GmbH

Auch in diesem Jahr dürfte sich trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten an der Entwicklung wenig ändern. „Die Flächennachfrage insbesondere aus der Logistikindustrie bleibt hoch“, fasst Jan Dietrich Hempel, Geschäftsführer der Garbe Industrial Real Estate GmbH, seine Marktbeobachtungen zusammen. Mit rund 4 Mio. m² vermietbarer Fläche betreut das Unternehmen mit Hauptsitz in Hamburg aktuell 143 Objekte an 115 Standorten in drei Ländern im Wert von 2,5 Mrd. Euro. „Von einer konjunkturellen Abschwächung ist auf dem Logistikimmobilienmarkt derzeit nichts zu spüren. Im Gegenteil: Wir verzeichnen ein Nettowachstum“, so Hempel.

Alternative Asset-Klasse

Eine immer bedeutendere Rolle spielen in diesem Zusammenhang Unternehmensimmobilien. Dabei handelt es sich um eine alternative Asset-Klasse, deren Fokus auf Objekten für betriebliche Prozesse liegt. In dieser Art von Immobilien wird geforscht, produziert, gelagert oder verkauft. Nur selten lassen sich in der Praxis die Aktivitäten so eindeutig abgrenzen. Meist werden die Unternehmensimmobilien für mehrere Zwecke gleichzeitig genutzt, zum Beispiel sowohl für die Herstellung als auch für die Lagerung und Kommissionierung von Gütern. „Eine solche Immobilie für produktionsnahe Dienstleistungen unterscheidet sich von der reinen Logistikimmobilie dadurch, dass sie meist umfangreicher ausgestattet ist“, sagt Jan Dietrich Hempel. Als besondere Merkmale nennt der Garbe-Geschäftsführer eine intensivere Beleuchtung, eine aufwendigere IT-Verkabelung für die digitalen Prozesse oder eine bessere Klimatechnik für die höhere Zahl der Mitarbeiter.

Umgesetzt hat der Hamburger Immobilienentwickler solch ein Objekt beispielsweise für Thyssenkrupp Aerospace im niedersächsischen Varel (Landkreis Friesland). In unmittelbarer Nähe zum Werk der Airbus-Tochter Premium Aerotec ist eine 4400 m² große Halle für die Fertigung, die Lagerung und den Umschlag von Flugzeugkomponenten entstanden. Die für die Herstellung der Teile erforderlichen Maschinen sind schwer und stellen hohe Anforderungen an die Belastbarkeit der Fundamente. Die Fundamente der Immobilie wurden vom Hallenboden getrennt, sodass sie die Vibrationen der Maschinen absorbieren können. Installiert wurde ein Abluftsystem, das die beim Fräsen und Sägen von Aluminiumplatten anfallenden Metallspäne absaugt. Dank zweier Jumbotore lassen sich auch übergroße Komponenten problemlos transportieren und verladen. Die stützenfreie Bauausführung gewährleistet eine flexible Nutzung. Eine weitere Besonderheit ist der Einbau vieler Lichtdurchlässe, die für eine weitgehend natürliche Beleuchtung in der Halle sorgen.

Besondere Ausstattungsmerkmale: Jumbotore und höhere Bodentraglast

Eine höhere Bodentraglast von 10 t/m² musste Garbe Industrial Real Estate auch bei der Entwicklung der Unternehmensimmobilie für den Bahntechnikanbieter Alstom in Salzgitter berücksichtigen. Sie ist auf den Umschlag von schweren Schienenfahrzeugkomponenten zugeschnitten. Die Halle, die der von Alstom beauftragte Logistikdienstleister Deufol bewirtschaftet, liegt mitten auf dem Werksgelände. Zu den besonderen Ausstattungsmerkmalen zählt eine zentral angeordnete Krananlage, die etwa ein Drittel der Hallenfläche belegt und Schienenfahrzeugkomponenten bis zu einem Gewicht von 16 t umschlagen kann. „Das sind Anforderungen, die über die üblichen Eigenschaften einer Logistikimmobilie hinausgehen, für Unternehmensimmobilien aber typisch sind“, so Hempel.

Beiden Objekten gemein ist, dass sie in industriellen Clustern liegen, außerhalb der logistischen Hotspots. Der Aeropark Varel, ein an der A 29 gelegenes Gewerbe- und Industriegebiet, hat sich zu einem wichtigen Zentrum für die Luftfahrtindustrie entwickelt. Salzgitter ist als Technik- und Fahrzeugbaustandort bekannt, an dem sich namhafte Unternehmen aus der Stahlindustrie und viele Nutzfahrzeughersteller angesiedelt haben. „In industriellen Clustern wie diesen sind Unternehmensimmobilien für Entwickler und Investoren gleichermaßen attraktiv, weil die Objekte eine stabile Nachfrage aufweisen“, betont der Garbe-Geschäftsführer. ■

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Drei Fragen an Jan Dietrich Hempel

Seit Mai 2016 ist Jan Dietrich Hempel Geschäftsführer der Garbe Industrial Real Estate GmbH. Zuvor war der Topmanager sechs Jahre lang Vorstand der Garbe Logistic AG. Von 2006 bis 2009 leitete Hempel den Bereich Marketing und Vertrieb bei der Hermes Fulfilment GmbH.

Was macht Unternehmensimmobilien so attraktiv?

Der Erfolg liegt in der Flexibilität. Die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten von Unternehmensimmobilien sprechen ein breites Spektrum von Mietern aus Produktion, Handel und Logistik und damit eine extrem große Mietergruppe an. Ein weiteres Wertschöpfungspotenzial ergibt sich aus der Lage der Objekte. In vielen Fällen ist eine höherwertige Nachnutzung der Grundstücke eine Option.

Warum rücken bei der Standortfrage zunehmend industrielle Cluster in den Fokus?

In Deutschland sind kaum noch freie Flächen verfügbar. Vor allem an den logistischen Hotspots ist die Flächenknappheit deutlich zu spüren. Dort stehen den Nutzern kaum noch der Nachfrage entsprechende Angebote zur Verfügung. Deshalb werden industrielle Cluster zunehmend interessanter. Die dort angesiedelten Branchen sorgen für eine anhaltend stabile Nachfrage nach Logistikflächen. Auch die Konversion ehemaliger Industrieareale spielt eine immer größere Rolle.

Auf der grünen Wiese wird gar nicht mehr gebaut?

Doch, aber der Trend ist rückläufig. Vor allem größere Objekte entstehen immer häufiger auf nachgenutzten Flächen. Sogenannte Brownfield Developments haben den Vorteil, dass im Gegen- satz zum Bau auf der grünen Wiese keine neuen Flächen versiegelt werden müssen. Brownfields sind meist in eine soziale, industrielle und verkehrstechnische Infrastruktur eingebettet. Die Akzeptanz ist deutlich höher als beim Bau auf der grünen Wiese.

* Christian Jung ist Redakteur bei der AD HOC Gesellschaft für Public Relations mbH in 33330 Gütersloh, Tel. (0 52 41) 90 39 32,jung@adhocpr.de

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